?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人

最近，開發商接連退地掀起的漣漪效應，已擴散至全國。杭州、北京、廣州、天津等城市二次土拍紛紛延后，一時間，土地市場似乎冰封。

一場轟轟烈烈的樓市改革，正鋪面而來。

  1  

房地產加速內卷

紛至沓來的退地事件，是集中供地下房企的一個縮影。

首批集中供地后，熱點城市土地一如既往地火爆，開發商陷入集體困境：大部分地塊利潤微薄，甚至可能虧本。

伴隨著居高不下的地價，建筑材料價格也較去年相比基本翻番。兩相擠壓下，房企的利潤空間被大大壓縮。

©上市公司“割肉”5000萬退地

開發商開始意識到，再拿地很有可能年底就把自己賒進去了，不如一開始直接躺平。

其實，從這輪行業調控開始，房地產行業內卷就開始了。

過去很長一段時間，房企毫無疑問在經歷著一場高壓測試，樓市調控大棒越來越重。

“三道紅線”、“土地兩集中”，再到融資環境的持續收緊，國家從人、地、錢三方面，鎖住房企，一輪輪“刮骨療毒”，讓開發商四面楚歌、腹背受敵。

真話往往難聽，真相往往難看。本輪調控最讓房企吃癟的就是限價政策，很多當時激進拿了地王的房企，現在一臉懵。

©政策不斷收緊讓房企壓力倍增

房企為爭奪存量資源，不斷內耗，加劇內部競爭，效益減少，生產效率低下，日子可能會越來越難過。

地產行業，真得變天了。

前有萬科要活下去，后有濱江努力做到1%~2%的凈利潤。這些明星房企并非刻意賣慘，只是折射了當下行業的普遍焦慮。

無論福晟、華夏幸福、泰禾還是藍光，接連爆出資金鏈危機，曾風靡一時的“高周轉”游戲，更讓很多中小房企沒活下去，地產行業早就進入了“大魚吃大魚”的時代。

當下看集中供地，雖然初衷是好的，增強土拍透明度，但在執行過程中出現了偏差，更加劇了房企間的競爭和廝殺，瘋狂過后，注定是一地雞毛。

©高負債瘋狂拿地容易被反噬

于開發商而言，不拿地是等死，拿了地可能虧死。但是房企又不得不去搶，硬著頭皮也要上。

巧婦難為無米之炊，沒有土地就沒有房源，沒有持續的銷售回款，更是必死無疑。

房地產開發，是一條只能往前沖、不能后退、不能減速、更不能退場的單行道。

開發商唯一能做的，就是在這場搏殺中，通過拼命剝削自己來維持某種體面——把規模維持住，把現金流玩轉，以獲取少量競爭優勢，把別人熬死，通過擠占對手生存空間換來生機。

很多行業大佬都感嘆，集中供地新政下，房地產的內卷又升級了。

©土拍政策調整加大房企內卷壓力（億翰智庫）

如果這個時候土拍溢價率不控制，毫無疑問就是把很多房企往難上加難去逼。

開發商畢竟是開發商，拿地本質是賺錢的，不是來找虐的。

經過首輪集中土拍的教育，很多房企回過味了，開始收縮戰線，控制成本，降價促銷，斷臂求生。

  2  

行業的解藥

久旱逢甘霖。

近日，自然資源部舉行了一次閉門會議，對土拍規則進行了調整，主要有三個重點：

1、單宗住宅用地溢價率不得超15%；

2、決不允許通過提高起拍價、競配建等方式抬升實際地價；

3、到達地價或者溢價率上限后，通過搖號、一次性報價、競高品質方案決定土地歸屬。

©網傳閉門會議相關文件內容

道理很簡單，就是溢價率下降了，售價不變的情況下，原來地方政府賺的錢，合理讓利給開發商，開發商的利潤空間提升了。

這些新規的核心，還是“穩地價、穩房價”，同時釋放了一個信號：中央要求地方政府為房企讓利。

想讓馬兒跑，就要給馬兒吃草。

窺斑見豹，樓市調控的底線，就是能夠保證房企繼續拿地，供應商可以繼續給開發商供應產品，房企能夠活下去，游戲可以繼續玩下去。

©調控政策越來越細化

一個盈利越來越難、越來越內卷的房地產市場，對于購房者來說，也不見得是好事。

從長遠目光來看，房企賺不到錢，拿地熱情就會消退，地方政府也無法籌措資金進行發展建設。而且市場上新房供應量變少，也不利于穩房價。

開發商也可能會通過捆綁、車位裝修的方式，變相抬高售價。

為了提高利潤，一些開發商還會延遲開發，延期交付或者對室內裝修及園林綠化減配，偷工減料，從而降低建筑質量。

©降標減配秀出了新底線

經營不善者甚至會爆雷，樓盤爛尾、業主維權、銀行壞賬等，最終還是由千萬普通的購房者買單，如此一來，市場長期處于惡性循環中，影響整個社會的穩定。

與此同時，更多人歡欣雀躍于“競品質”的出現與現房銷售的回歸。

最大程度確保樓盤“品質可視化、標準可固化、指標可量化”，購房者能直觀地了解未來房子模樣。從源頭到終端，最大程度確保“住宅品質”。

這對中小房企卻不是好消息，對房企的現金流是一種極大的考驗。房地產的未來，小房企們注定要死；幸運的是，大房企們還有活下去的出路。

©“競品質”成為宏觀調控重要一環

新土地模式最大的好處在于，給參拍房企留下一定利潤空間。這中間的利潤一部分是給開發商打開一條“求生通道”，嚴控溢價率，另一部分是用于提高房屋品質。

讓做品質的房企賺錢，得到市場的獎勵，才是提升住宅品質的不二真理。

  3  

走向產品時代

過去，一旦拍出地王市場就狂嗨，開發商也熱衷用土拍來賣房子。

如果說過去的樓市調控手段治標不治本，但現在從土地端開始調控，溢價率設置上限，土地傳到樓市的熱度情緒不再，恐慌情緒也落空，應該是能真正按壓住房價的。

未來，至少2-3年，恐慌性買房的概率越來越低，市場會更平衡。

©示意圖

時下，對于地產行業來說，房子賣出去才有話語權，行情差的時候還能把房子賣出去才是真本事。

地產行業不只是農民工造房子這么簡單，得懂得跨界，得與時俱進。

做投資得懂市場，做產品得懂銷售，做策劃得懂運營，做工程得懂設計，做銷售得懂廣告，做客服什么都得懂一點，除了本專業要鉆研，要精益求精，別的領域你都還得去學。

地產行業的淘汰率比我們想象的要恐怖，固步自封，只管自己的一畝三分地的人，連對手都沒看清或許就被淘汰了。

©地產行業整合加速

現階段，盡管破局不易，我們依舊看到了不少房企在做努力。

比如，針對渠道綁架，房企開始通過小程序、APP搭建全民營銷平臺，或者入駐京東、天貓等電商平臺，或通過直播拓客。恒大等實力房企，甚至自建或整合小中介，進入渠道戰場。

為應對內卷下人才的流失，房企開始健全人才培養體系，為他們創造更多發展空間。

又如，積極提高服務意識，提高產品品質。

甚至對于集中供地帶來的利潤壓縮的風險，不少房企開始通過加強與房企之間的合作，聯合拿地，聯合開發來分散風險。

©合作代建或是下一個萬億新藍海

或者，對業務結構調整，意圖建立護城河，通過舊改、城市運營、文旅產業等拿地。

隨著內卷深入，地產行業的未來一定越來越難。

相對而言，大牌房企一般都有固定的原材料供應商，尤其國企、央企都有信譽做背書，品質上還是基本靠譜的。

家底薄的房企也一樣，想變強，少拿地，服務好客戶，做好蔭蔽。就像阿那亞，項目不多，知名度卻全國震天響，利潤率還特別高。

©用心做好服務才能贏得客戶認可

隨著房地產長效機制的建立，不斷地出臺調控政策，很多房企開始了從“粗放型”向“精益型”轉型，努力將產品做精、做細、做深、做美，適者生存，優勝劣汰，趁勢而為。

危中有機。

最好的行動機會永遠是現在，只有行動了才能找到機會，找到新賽道，才不至于被行業內卷裹挾著前行。

對購房者而言，土拍新規應該是純粹的好消息。

按照新的模式，開發商有利潤，也更愿意建好房子，地產品質的“軍備競賽”誰不喜聞樂見？

只有人人住上好房子，才是房住不炒的終極奧義。

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     文章來源：微信公眾號《地盤》，作者：王縱橫